法拍屋怎麼買? 此篇一次看懂


房價高漲,讓不少人對於購屋望塵卻步,在房地產市場裡,除了預售屋新成屋中古屋外,還有一項「法拍屋」的選擇!本文將介紹法拍屋怎麼買?購買流程有哪些?有哪些注意事項須注意?

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法拍屋怎麼買?購買法拍屋流程

購買法拍屋流程圖

大多數人都知道法拍屋的價格低於市價,但是法拍屋怎麼買?購買法拍屋流程是什麼?相信大多數人並不清楚,以下將介紹購買法拍屋流程的 6 個步驟:

流程一、找到中意的法拍屋

購買法拍屋流程的第一步就是:找到理想中合適的法拍屋。目前網路資訊發達,若想掌握最新資訊,建議您可從「內政部不動產資訊平台」和「司法院法拍屋查詢系統」兩個網站進行查詢。

流程二、評估法拍屋房屋現況

購買法拍屋流程的第二步:了解法拍屋屋況。法拍屋與一般房屋最大的差異是:購買前不能看屋況。儘管如此,還是可以透過一些方式去了解房屋的現況,方法如下:

(一) 從法拍屋公告的「附表」了解有無車位、有無租約或第三人佔有等等。

(二) 調閱謄本,並現勘附近同棟大樓或同社區的房屋,推測室內的格局。

(三) 詢問街坊鄰居或大樓管理員,了解法拍屋有無可能是凶宅,或藏有其他風險。

流程三、做好資金規劃

購買法拍屋流程的第三步:準備好錢。資金規劃是買法拍屋前的重要工作之一,買法拍屋主要需要兩項資金:

(一) 投標的保證金

法拍屋投標保證金通常是法拍屋底價的 2~3成,投標時,保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中,才算完成投標。

(二) 得標的尾款

按照規定,得標者需要在得標 7 日內一次付清尾款,然而,大多數的民眾都無法在短期間有這麼多資金。若是要找銀行貸款,銀行未必願意承作,因為得標人並不能在付清法拍屋尾款前取得權利移轉證明書,換句話說就是沒有產權。

建議投標人在進場投標前,先確認自己可以在得標的 7 天內取得尾款,或在投標前就找到願意做代墊款的銀行進行預審。

流程四、看準時機進場投標

購買法拍屋流程的第四步:找尋適合進場的投標時機。法拍屋每一次的拍賣,會因無人投標而流標,而進入下一次拍賣時就會減價 8 折,投標人可以選擇在任何一次拍賣時機點進場投標。

法拍屋的降價幅度,來源:華南金資產管理

待確認進場拍次後,投標階段時要先到法拍屋的所屬法院購買投標書和保證金封存袋,將準備好保證金支票裝進封存袋密封,並連同填寫好投標金額的投標書,在指定時間地點投入票匭,即可完成投標。

另外要特別注意的是,法拍屋的保證金支票,抬頭開投標者的名子,支票背面需簽名或蓋章,且不能有「禁止背書轉讓」的字樣,若有蓋禁止背書轉讓的字樣,就算標到也等同廢標。


法拍屋保證金支票背面,來源:敗家達人-家輝

流程五、過戶取得所有權

購買法拍屋流程的第五步:過戶。得標之後,得標人在 7 天內繳清尾款後,法院就會核發「權利移轉證明書」,得標人就可以此書去申報契稅,並去地政事務所辦理過戶登記,取得不動產所有權狀。而若有申請銀行代墊款的得標人,銀行則同時會在這個階段設定房屋的抵押權,並將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。

流程六、點交取得真正的使用權

購買法拍屋流程的第六步:點交。得標人取得「權利移轉證明書」後,除辦理過戶取得所有權外,若是「點交」的法拍屋,得標人得向法院申請點交,請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業,才能取得房屋真正的「使用權」。

一般「點交」的物件,只要原屋主願意配合搬遷,流程就會簡易許多,時程也會加快,順利的話,大概一個月左右就可以完成點交入住法拍屋。

若是「不點交」的法拍屋,得標人需要透過起訴的法律途徑,才能取得房屋真正的使用權。所以,若是購買到「不點交」的法拍屋,上訴所需要的費用及時間成本,是投標人在進場投標前必須考慮的注意事項。

《購買法拍屋更詳細的資訊》法拍屋怎麼買?購買法拍屋流程、注意事項一次看

購買法拍屋注意事項

上面介紹了有關購買法拍屋的流程,這邊統整一下購買法拍屋時要注意的注意事項:

注意事項一、購買前看清法拍屋公告的「附表」

注意事項二、確認付款時資金可到位

注意事項三、保證金支票不可有「禁止背書轉讓」,支票背面需「背書」

注意事項四、「不點交」的法拍屋要透過法律途徑才能取得使用權

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