用實價登錄查詢合理房價行情前一定要知道的 3 個陷阱 - 蘋果仁

在過去幾的幾篇文章中我們跟大家介紹了幾個實價登錄查詢房價行情的好用工具，但是除了會用這些工具外，你還必須要知道如何去看實價登錄的房價行情細節以及注意事項，才不會落入一些文字遊戲的陷阱裡。

今天我們就要跟大家分享 3 個當你在看實價登錄查詢房價行情的注意事項，讓你遠離文字陷阱。

本篇內容

01. 注意單價中是否包含車位

在實價登錄的系統中並沒有明確的規定「車位」這個東西要寫在哪裡，所以有些人會把車位的價格、坪數另外申報，但有些就會算進總價裡一起申報，這樣的情況就會造成相同類型的物件卻有的兩個差距很大的每坪單價產生。

若以實際的情況來看就會像是下面這兩筆的實價登錄狀況，你可以看到這兩筆的交易日期差不多，總坪數大小也差不多，也都在同一個社區內，但是其中一筆在單價的欄位沒有標示「車」這個符號，表示他的單價計算中不包含車位。

而且以車位另外申報的這筆來說，如果你用總坪數 x 單價（56.93 x 56.8) 所得出來的總價應該是 3,233 萬，而不是前面寫的總價 2,800 萬；但如果是車位包含在總價計算的那筆 44.4 x 57.87 所得出來的總價就是 2,569 萬，與前面所寫的總價相符。

因此當我們在查詢實價登錄想要了解房價行情的時候，就會比較不真實，想說為什麼這一區的房價原來這麼高。但實際上當你點擊其中單價沒有包含「車」符號的那一筆資料去看明細的話，就會發現其中還有一個 200 萬 11 坪的車位。

你可以利用「建坪單價計算」這個功能，手動的把車位加回來，當你手動把這個車位的價格從總價中扣掉的話，每坪的單價就會來到 49 萬，脫離 5 字頭的區間了。

我在想這樣的好處大概就是…..下一次要脫手的時候可以跟人家說「你看，我那時候買的每坪單價是這麼高」來拉高售價吧…

在查詢實價登錄系統中，你可能會發現有些交易的內容….那個總價低到不可思議，坪數那麼大的房子竟然在實價登錄中的價格是同類型的一半甚至更低，這些有 99% 都是特殊交易。

特殊交易就包含親友之間的交易、員工之間的交易….等，這種交易基本上對於我們查詢房價行情都沒有任何的幫助，而且只會干擾我們的閱讀。

以內政部的實價登錄查詢系統來看，你可以透過「進階查詢」功能中排除特殊交易的資料不要顯示。

其他的實價登錄查詢工具應該也都有類似的功能可以使用，像是信義房屋的實價登錄工具就在列表的右上方有一個特殊交易的開關可以用來排除實價登錄查詢時出現的特殊交易內容。

實價登錄雖然詳細的揭露了交易的總價、房屋基本格局、坪數大小….等，但是我們無法看到房子內實際的情況，周遭的屋況、房子裡面是否有裝潢、是否有提供家具….等。

但這些實價登錄沒有揭露的部分也都是會影響房價行情的，有沒有什麼辦法可以了解呢？其實蠻難的，畢竟實價登錄就是純資料，沒有屋況的照片。

不過這部分倒是可以利用房仲業者的銷售資料庫來多少補強一點，尤其是在社區的部分，畢竟同社區的房子不一定只有一戶在賣，可能目前還有好幾戶在市場上等著被買走，所以可以逛逛房仲業者的網站，從這裡尋找同一社區中類似的物件，透過線上賞屋工具來了解屋子內的格局和狀況，也可了解周遭環境有沒有哪些便利的設施….等。

像上面這個就是我個人蠻喜歡的一個信義房屋 DiNDON 智能賞屋系統，透過 3D 的方式讓你更清楚知道屋內的格局以及狀況。

當我在找資料的時候，其實有發現網路上也有不少人分享看實價登錄要注意的事項，可能不只三項，但是多數也都只是從這三項中拆分出來，甚至是比較奇特的案例。

例如也有網友提到實價登錄沒有顯示過高或過低的交易資訊，但我想說既然已經知道是因為過高或過低而排除，那這種交易案例對於我們要了解合理房價行情的前提下也沒有什麼參考價值。

總結來說，實價登錄就是一個參考工具，由政府替你搜集大家的交易資料然後公開分享，雖然還有上述所提到的關於車位影響單價的計算、無法了解真實的屋況….等問題，但對於要買房做功課、查詢房價行情、了解區域房價落點的我們來說，還是一個很不錯的房價指標工具。

當然除了利用實價登錄查詢工具以外，搭配線上看屋、買房能力查詢這些都是在買房子做功課時，大家可以多多善用的工具。

實價登錄系統查詢要錢嗎？

實價登錄查詢系統是免費提供使用的，只有需要批次下載含完整門牌及坐標資訊需要付費。

為什麼大家都會說看實價登錄要注意車位有沒有登錄？

因為車位額外申報、與總價一起申報都會影響每坪單價的計算方式有所不同。

用其他的實價登錄工具會不會比較精準？

所有的實價登錄資料都是來自內政部的系統，所以應該都是一樣的，頂多可能房仲網的實價登錄還會多出一些額外的整理功能，但是底層的資料都是相同的。

為什麼會有特殊交易的存在？

像是親友之間、熟人、員工….等之間的交易，因為是熟識的人或有特殊的原因，所以買賣的價格會與一般的房價行情有所落差。

為什麼實價登錄不能看到屋況照片？

政府建立實價登錄機制主要是希望透過這個工具讓大家快速了解交易的歷史資料，公開揭露房價的交易價格，所以單純以提供文字內容為主，沒有加上圖片的機制。

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